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2019房企的錢都去哪兒了?【年度盤點丨企業投資】

2020-01-24 17:17:56 來源:亞匯網 作者:若雨 打印 字號:  

   來源: 和訊名家

   雖說2019年的房地產市場可以說是風波不斷,但這并不能阻止房企大佬們一擲千金的投資之路,繼土地市場的十宗“最”之后(

   詳見《2019土地市場十宗“最”!【年度盤點丨土地市場】》),我們轉換到企業投資端,相信也有一些“最”值得大家關注。億翰選取50家典型房企(后稱YH50)在2019年公開市場上招拍掛拿地共超3500條記錄,用數據描繪出2019年房地產企業的“剁手地圖”。

   目錄:

   一、最大款的企業——頭部房企和國企

   二、最剁手的季節——2019年4-7月

   三、最熱門的區域——長三角地區

   四、最吸金的城市——新一線

   一、 最大款的企業——頭部房企和國企

   在YH50中,2019年在公開市場拿地最多是為萬科地產,全年土地成交總價近2000億元,新增土地儲備建筑面積近3700萬平方米,除萬科之外,2019年土地成交金額超過千億的房企還包括保利、碧桂園、融創、華潤、中海、綠地和龍湖。對比2019年銷售榜(

   詳見《2019年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》),充分印證了“大象起舞”的基本規律。不過也存在部分房企有意識地放緩了公開拿地的節奏,更加“精打細算”地將重心轉向收并購,例如世茂等。TOP20中,除了萬科、碧桂園、融創等龍頭企業,也不乏以華潤、中海、招商為代表的國企身影,可見在2019年市場維穩、融資收緊的大背景下,“財大氣粗”的大型房企和“家底殷實”的國資企業成為2019年招拍掛拿地的主流。

   二、最剁手的季節——2019年4-7月

   行業進入震蕩通道,市場周期變得愈發短促和難以預測,對市場變化的及時把握并及時調整投資節奏就成為當下房企投資的關鍵能力,綜觀2019全年YH50拿地時間分布,能明確看出房企投資熱度的波段性變化。

   受2019年一季度小陽春行情的影響,房企的投資熱度在4月得到顯著提升并達到最高,單月土地成交金額占全年12.6%,其后高漲的投資熱情一直維持到7月,可稱之為年內房企投資的“購物狂歡”。

   其后隨著住建部兩次點名多城市房價過快上漲,多個熱點城市的限制政策升級,房企的投資進入2019年的下半場,并在8月出現相對前一月成交總額出現“腰斬”的冷清局面,直至年底多地以人才政策為突破口實現購房門檻“暗忪”,疊加土地供應年底放量,房企的投資熱度在12月再次出現回暖趨勢。

   三、最熱門的區域——長三角地區

   區域一體化可以算作是2019年的政策熱詞之一,年內長三角地區與粵港澳大灣區兩個國家級城市群先后出臺區域一體化規劃綱要,習主席更是明確提出長三角一體化上升為國家戰略。依托于長久以來優良的經濟和產業基礎,輔以相對更開放的市場環境,長三角地區的價值潛力也受到房企的高度認可,成為2019年最熱門的投資區域,持續吸引企業在這片熱土上揮灑金錢。2019全年,長三角地區YH50土地成交金額接近9000億元,約等于其后京津冀、粵港澳、長江中游及成渝地區的土地成交金額之和,是當之無愧的房企“必爭之地”。在所有被投資的32個長三角城市中,幾乎覆蓋了三省一市的所有地級市,除了一二線城市之外,部分三四線城市和地區也在長三角一體化浪潮中涌現出結構性機會,也因此受到房企的青睞。在長三角、京津冀和粵港澳三大城市群之后,長江中游和成渝地區的新增長極正在逐漸形成,以武漢、成都、重慶、長沙、南昌為代表的省會城市成為房企進軍這些地區的首選。

   四、最吸金的城市——新一線

   關于投資,2019年房企最多提的詞是“審慎”,大部分房企將投資目光不約而同地聚焦于高能級城市,一二線城市仍是房企投資的最穩健選擇。而北上廣深四個一線城市受限于嚴格的土地限制政策,且市場進入門檻較高,大多數房企可以說是“心有余而力不足”;因此以杭州、蘇州、武漢為代表的新一線城市成為房企“扎堆”的熱門選擇。

   具體到城市來看,2019年土地成交金額排前20位的城市,累積成交總額占比全部城市土地成交總額達58%,其中杭州、北京、蘇州、武漢是名列前四,是年度最吸金城市,單城土地成交金額均超過千億,其中北京的成交單價最高達到約25000元/平方米。我們或可簡單總結出吸金城市的幾種特征:

   1、大哥還是大哥,一線城市是永恒的優質資產,也是最好的企業避險地區,但較高的價格和門檻,使得不少企業望洋興嘆;

   2、兩類新一線城市成為企業的主要爭奪地,第一,近水樓臺先得月,位于經濟發達地區的新一線城市,典型代表包括位于長三角地區的杭州、蘇州、南京和京津冀地區的天津、粵港澳大灣區的佛山等城市,此類城市具有較好經濟及城建基礎并能夠直接承接一線城市外溢產業和人口;第二,新興城市群的核心城市,包括武漢、成都、重慶、鄭州等中西部新一線城市,通常擁有廣袤腹地,隨著城鎮化的進一步深化,這些城市將持續成為區域人口主要流入地,由此也具有不小的發展潛力。

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